物件情報
歯科医院開業向け物件のご紹介
通常、歯科医院を開業する場合は、貸主（大家）と賃貸借契約を交し、まったく何も無い状態（スケルトン物件）で店舗を借り、借主の負担で内装工事を施します。その後、廃業する場合は自分で作った内装を元の状態（スケルトン）に原状回復して貸主へ返さなければなりません。その工事（原状回復）費用は借主の負担となります。
工事にかかる費用は開業するときだけではなく、閉める時もお金はかかります。
開業する先生にとっては、初期投資が、閉める先生にとっては、廃業にかかる費用を軽減する為に、居抜き物件として活用することは、資源の有効活用という面では、大変良い方法です。
医院の継承（居抜き物件）をどう捉えるかにより、見方は変わります。ご参考にしてください。
1. 居抜き物件を買う先生の「メリット」
居抜き物件はとってもお得？
資金面のリスクを減らした開業形態として、居抜き物件は魅力的だと言えます。
居抜き物件の一番の特徴は、「既に内装が出来上がっていて、すぐに診療ができる」からです。
スケルトン状態から内装を作る場合、設計と工事で約2ヶ月、費用も坪単価50万円くらいはかかります。
高価な材料を使う又は凝ったデザインにすると、さらに高くなります。
居抜き物件の場合、その内装費用を大幅に抑えることができます。
内装部分が無償で引き渡される場合 → 改装費用（壁紙、看板等）のみ
内装部分を造作譲渡として買い取る場合 → 譲渡費用＋改装費用（壁紙、看板等）
居抜き物件は「あそこには歯科医院がある」と開業前から認知されている方も多くいらっしゃるはずですので、近隣の認知度が高いです。
患者さんの中には、先生が変わっただけと映る場合もあるので、ゼロから始めるよりも有利な可能性もあります。
2. 居抜きを買う先生の「デメリット」
以前の内装をもとに改装するので、スケルトンから作る場合とは違い、レイアウトなどの融通が利かないという面があります。
診療の際の動線など、使い勝手の相性面でも良くない可能性があります。
もしも、近隣の方々へ、前の先生があまり良い評判でなかった場合には、前の医院のイメージが残り、不利になることがあります。
その場合は、「新しい先生になり、診療方針が変わった」ことを前面に打ち出して、大幅なイメージアップを図る必要があります。
3.居抜き物件を売る先生の「メリット」
医院を継承してもらえます。
もし、テナントなどで原状復帰をしなければならいない場合、解体費用が節約できます。
現金化ができる可能性もあり、もし、ある程度、患者さんが付いている、器材の価値が高い、内装の状態が良いなど、買う先生への付加価値が高い場合は、高額で売れる場合もあります。
4.居抜き物件を売る先生の「デメリット」
まず、職場を失います。
通常の場合、投資した費用の回収はほとんどできないと考えた方が良いかもしれません。
継承したい先生の価値は、買いたい先生の価値とは必ずしも合致しませんので、凝った内装で費用を多くかけたとしても、高価な器材であったとしても、それを評価するかどうかは譲り受ける先生です。しかも、経年劣化で物自体の価値も年数ともに下がり続けます。
ですので、売ると決断した場合は、なるべく早めに（値段がつくうちに）、処分することをお勧めします。
5. 居抜き物件を売買するの際の注意点
居抜き物件を契約する際に器材やリース契約などについて気をつけなければなりません。
内装、各種機器を引き継ぐ際には、予めチェック必要です。
(1)医院内にある器材に残リースがあるか
(2)ある場合、契約の年数・残額など、リース内容の詳細
(3)器材がちゃんと動くかどうか、メーカーサポートが継続できるか？
(4)器材の残リースと譲渡金額とのバランス
6.契約書の内容とテナントオーナーの了解
店舗物件の契約書には、「内装譲渡禁止」・「原状回復義務」等が、ほぼ記載されています。
その為、居抜き状態での引渡しをするには、まず大家さんの了解が得られるていることがポイントです。
現テナントと新テナントとの間で話がついていても、大家さんに了承して頂けなければ居抜きでの引渡しはできません。
継承したい先生は、予め大家さんとお話し合いをしておくことをお勧めします。
